ARTICOLO 007

1. Riduzione dei termini di esercizio dell’autotutela amministrativa
1.1. Intervento normativo sull’art. 21-nonies L. 241/1990

L’art. 1 della Legge n. 182/2025 modifica l’art. 21-nonies della L. 7 agosto 1990, n. 241, riducendo da dodici a sei mesi il termine entro il quale l’amministrazione può procedere all’annullamento d’ufficio dei provvedimenti illegittimi. Il dies a quo resta ancorato alla data di adozione del provvedimento, ovvero alla sua formazione nei casi di titoli abilitativi impliciti o autocertificati.

1.2. Limiti all’esercizio del potere oltre il termine

Decorso il termine di sei mesi, l’esercizio del potere di autotutela è consentito esclusivamente in presenza di fatti costituenti reato accertati con sentenza penale passata in giudicato, con conseguente significativa compressione del potere discrezionale dell’amministrazione. La disposizione appare chiaramente orientata alla tutela del legittimo affidamento del privato, in linea con i principi di matrice unionale e con l’evoluzione giurisprudenziale in materia.

1.3. Ricadute applicative su CILA e SCIA

Con riferimento ai titoli edilizi di natura dichiarativa, quali CILA e SCIA, la riduzione del termine comporta il consolidamento degli effetti giuridici decorsi sei mesi dalla presentazione, salva l’ipotesi di falsità ideologiche o materiali rilevanti sotto il profilo penale. Ne deriva una maggiore stabilità del rapporto giuridico e una sensibile riduzione del rischio di interventi in autotutela tardivi.

2. Silenzio-assenso e interventi su immobili vincolati

2.1. Modifica dell’art. 20, comma 8, D.P.R. 380/2001

L’art. 40, comma 1, lett. b), della Legge n. 182/2025 interviene sull’art. 20, comma 8, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, chiarendo espressamente che il meccanismo del silenzio-assenso si applica anche agli interventi riguardanti immobili sottoposti a vincolo, purché l’istanza sia completa di tutti gli atti di assenso presupposti, ivi inclusa l’autorizzazione paesaggistica.

2.2. Natura della disposizione: norma di chiarimento

La disposizione non introduce un principio innovativo, né si qualifica come norma di interpretazione autentica, ma si limita a recepire un orientamento giurisprudenziale già consolidato, volto a valorizzare la completezza istruttoria dell’istanza quale presupposto per la formazione del titolo tacito.

2.3. Orientamenti giurisprudenziali

In tal senso si segnalano:

• TAR Toscana, sez. III, 24 gennaio 2023, n. 72

• Consiglio di Stato, sez. IV, 21 novembre 2023, n. 9969

Le pronunce richiamate hanno evidenziato l’irragionevolezza di un’esclusione automatica del silenzio-assenso in presenza di vincoli, ove gli atti presupposti risultino già acquisiti e riferiti al medesimo intervento progettuale.

3. Estensione dell’ambito applicativo della rigenerazione urbana

3.1. Modifica dell’art. 5, comma 10, D.L. 70/2011

L’art. 1, comma 23, della Legge n. 199/2025 interviene sull’art. 5, comma 10, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, ampliando l’ambito soggettivo degli immobili suscettibili di interventi di rigenerazione urbana.

In particolare, la norma estende espressamente l’applicabilità anche agli edifici il cui titolo edilizio sia stato conseguito ai sensi delle leggi di condono:

• L. 47/1985

• L. 724/1994

• L. 326/2003
  
  

3.2. Portata estensiva dell’avverbio “anche”

L’impiego dell’avverbio “anche” assume rilievo dirimente ai fini interpretativi, consentendo di ricomprendere nell’ambito applicativo non solo i titoli rilasciati in sede di condono, ma anche quelli conseguiti attraverso procedure di regolarizzazione semplificata. In tale prospettiva, devono ritenersi inclusi:

• l’accertamento di conformità semplificato ex art. 36-bis TUE;

• la SCIA ordinaria ex art. 22 TUE;

• la cd. Super-SCIA ex art. 23 TUE.
  
  

3.3. Coordinamento con l’art. 9-bis TUE

L’interpretazione estensiva trova conferma sistematica nell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, che riconosce la legittimità delle preesistenze derivanti da titoli “rilasciati o formati”, inclusi quelli disciplinati dagli artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38.

Una lettura restrittiva determinerebbe una irragionevole disparità di trattamento tra titoli edilizi ordinari e titoli formatisi attraverso procedimenti straordinari o semplificati.

4. Profili operativi e impatto sul sistema

Le modifiche introdotte incidono in maniera significativa sull’operatività dei professionisti del settore, determinando:

• - un rafforzamento della certezza e stabilità dei titoli edilizi;

• - una contrazione del contenzioso successivo all’adozione dei provvedimenti;

• - un ampliamento del perimetro degli interventi economicamente e giuridicamente praticabili;

• - una semplificazione nella gestione dei procedimenti complessi.

Sotto il profilo sistemico, le riforme si collocano nel solco di una progressiva riduzione dell’incertezza amministrativa e di una maggiore valorizzazione del principio di affidamento.

5. Considerazioni conclusive

Il complesso degli interventi normativi esaminati delinea un assetto maggiormente coerente e orientato alla stabilizzazione degli effetti dei titoli edilizi. In particolare:

• la riduzione dei termini di autotutela limita l’esposizione del privato a interventi tardivi della Pubblica Amministrazione;

• l’estensione del silenzio-assenso agli immobili vincolati, in presenza di atti presupposti, consolida un orientamento già affermato in giurisprudenza;

• l’ampliamento della rigenerazione urbana consente il recupero e la valorizzazione di una più ampia platea di immobili.

Resta tuttavia centrale il ruolo della giurisprudenza nel consolidamento interpretativo delle nuove disposizioni, soprattutto con riferimento all’effettiva portata applicativa delle norme di coordinamento e alla delimitazione dei casi residuali di esercizio dell’autotutela oltre i termini ordinari.